愛の巣ブログ ~夫婦で学ぶ不動産!~

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夫婦で買った住宅の持分の決め方!所有割合は「負担額」で決めよう

住宅の持分割合を「とりあえず1対1にする」のは危険!

仲の良い夫婦で不動産(住宅・土地)を購入する際、深く考えずに「持分は1対1で」と決めてしまう人がいます。しかし、これは後のトラブルの大きな落とし穴! 時には離婚の原因になるケースも少なくありません。

夫婦で購入した住宅・土地の所有割合は慎重に決めましょう!オススメは「購入資金の負担額の割合を、そのまま持分割合にする」こと。リスクを予測しづらい持分割合については、事前に共有持分のプロ業者に相談することも有効です。

理由01:後のトラブルの原因になる

例えば4,000万円の不動産を購入する場合を考えてみましょう。購入資金を均等に割って「夫婦で2,000万円ずつ負担する」パターンなら、住宅の持分も1対1でなんら問題ありません。住宅の持分割合を均等にする方法は、お互いの出費額が同等なら良いのです。

一方で「3,000万円を夫がローンで負担し、残りの1,000万円を妻が実家の援助を受けて負担する」ようなパターンの場合。妻は半分の金額で不動産の2,000万円分の持分を所有することになります。

夫がそれを許容するかどうかは問題ではありません。万が一、後にその不動産を手放すことになった場合、高い確率でトラブルになります。

例えば離婚の場合。時期によっては、夫だけに住宅ローンが残る場合もあるでしょう。しかし、持分は同等です。夫にとっては苦しい支払いを迫られることになります。

また、万が一どちらかが亡くなって相続をすることになった場合。配偶者や子ども、親を巻き込んで相続を行うことになりますが、そこで住宅の登記内容が明らかになります。夫婦の間で納得していても、親類が騒いで「争族」となる場合も少なくありません。

理由02:贈与税がかかる恐れがある

上記のように、4,000万円の不動産を負担割合「夫:妻=3:1」にもかかわらず、持分割合は「夫:妻=1:1」で所有した場合を考えてみましょう。

このとき税制面の解釈では「妻は実際の費用負担に比べて、1,000万円分の不動産を贈与された」と見なされます。2,000万円分の持分割合に対して出費額が1,000万円であることから、差額分が「夫から贈与された」という解釈です。

このとき妻に課される贈与税額はいくらになるでしょう?…その金額は、なんと【231万円】です。

まず贈与税には110万円の基礎控除がありますから、課税対象は「1,000万円-110万円=890万円」です。課税対象額が890万円の場合、税率は40%。そこから125万円を引いた金額が、贈与税額となります。

よって、

贈与税 =(890万円×40%)-125万円 =231万円

…というわけです。とんでもない金額ですね。これだけで家計が傾きかねません。不動産の持分割合を安易に決めてしまうことにはこんなリスクが伴うのです。

ベストな持分の決め方はプロに相談すればわかる

上記の通り、住宅や土地の持分割合をテキトーに決めてしまうのはリスキーです。このサイトも含め、ネットや本だけで決めてしまうのはあまりに危険と言えるでしょう。

無理せず、プロに聞く。それが一番です。街の不動産屋に確認するのも良いですが、セカンドオピニオンとして「共有不動産のプロ」という、ニッチな専門家に聞くのもかなり有効です。

以下は、そんなちょっと珍しい分野の専門業者です。この記事には書ききれなかった知識がギュッと詰まってますので、ぜひのぞいてみてください!

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